Usufruit - Nue propriété - Travaux

« L’usufruit est le droit de jouissance des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

Telle est la définition de l’usufruit donnée par l’article 578 du Code Civil.

Si la définition est claire, il convient de revenir plus amplement sur les droits et les devoirs de l’usufruitier.


1°) Les droits de l’usufruitier

Le Code Civil vient à nouveau à notre secours en son article 582 qui stipule « l’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit ».

Il est amusant de rappeler à cet égard que le Code Civil envisage encore, au fil des articles suivant l’article 582, ce que l’on entend par fruits. De manière non limitative et sans ordre particulier, citons le produit spontané de la terre, le produit et le croît des animaux, les loyer des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. Bien que non énumérés par le Code Civil, nous pouvons ajouter par exemple les dividendes des parts ou actions de société.

Par ailleurs, il est utile de préciser que si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer comme l’argent, les grains, les légumes, l’usufruitier a le droit de s’en servir mais a la charge de rendre à la fin de l’usufruit soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de restitution.

Par contre, « si l’usufruit comprend des choses qui se consomment de suite, se détériorent peu à peu par l’usage (comme du linge, des meubles meublants) l’usufruitier a le droit de s’en servir pour l’usage auquel elles sont destinées et n’est obligé de les rendre, à la fin de l’usufruit, que dans l’état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute. » (article 599 du Code Civil). Inutile donc de remplacer les draps usés, à moins qu’ils n’aient fait l’objet d’un usage fautif ; Lequel ? Avoir été débités en chiffons à poussière ? ou encore……... ? Nous arrêterons là l’énumération des droits de l’usufruitier, qui occupent tout de même dix huit articles du Code Civil, pour en venir à ses obligations.


2°) Les devoirs de l’usufruitier

Nous passerons sur l’obligation d’inventaire (que devra restituer l’usufruitier ?) et de fournir caution (sauf dispense) pour nous concentrer sur l’obligation d’entretien.

En matière immobilière, et selon le Code Civil toujours, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du propriétaire.

Tout d’abord, il convient de définir les réparations d’entretien. La définition donnée est la suivante : toutes celles qui ne seront pas des grosses réparations, lesquelles sont elles-mêmes les suivantes :

« Celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». Il s’agit cette fois de l’article 606 du Code Civil que l’on retrouve par ailleurs comme référence choisie dans nombre de baux pour répartir les charges des travaux d’entretien entre le propriétaire et le locataire.

Tout semble clair, à chacun ses charges : à l’usufruitier, les réparations d’entretien, au nu-propriétaire, celles de l’article 606 telles que rappelées ci-dessus.

Mais qu’adviendra-t-il des grosses réparations occasionnées par le défaut d’entretien de l’usufruitier ?

En effet, en matière d’immeubles notamment, il n’est pas exclu, voire probable, que le défaut d’entretien par l’usufruitier soit tel, ou d’une durée si importante, qu’il n’occasionne de grosses réparations. Là encore, le Code Civil a la réponse et nous indique aux termes de son article 605 qu’en de telles circonstances, l’usufruitier est aussi tenu de procéder auxdites grosses réparations.

L’hypothèse n’est pas d’école et malheureusement est de nature à emporter dégradation de notre patrimoine immobilier. Ainsi, au décès de son conjoint, l’époux survivant, dans un élan de générosité, fait donation à ses enfants de la nue propriété de l’ensemble des biens figurant dans la succession. L’époux survivant conserve donc les revenus, les enfants la nue propriété, l’usufruit dure 30 ans, période durant laquelle aucun entretien n’est effectué par l’usufruitier.

Que faire ? Comment obliger l’un de ses parents à effectuer les travaux d’entretien sans être taxé d’ingratitude ? Que doivent faire les nus-propriétaires ? Faire eux-mêmes les travaux mais sans les revenus ? en ont-ils les moyens ? Au cas probable où ils sont eux-mêmes en indivision, seront-ils d’accord entre eux ? Lors de la succession de l’usufruitier, les travaux constituent-ils une dette de la succession ? Comment le faire reconnaître par les autres nus-propriétaires, par les services de l’enregistrement au moment de taxer la succession ? Que de questions en suspens. Celles-ci mériteraient sans doute une page spécifique, voire plusieurs, nous y reviendrons certainement.