Investissement locatif : incitations fiscales

Si l’on ajoute l’ensemble des dispositifs nouveaux instaurés par les articles 39 et 40 de la loi du 30 juin 2006 portant engagement national pour le logement, aux dispositifs anciens subsistants ou non modifiés, ce n’est pas moins de neuf dispositifs qui coexistent désormais.

Ladite loi a tout d’abord aménagé le dispositif "Robien", lequel permet aux particuliers qui acquièrent à titre onéreux des logements neufs ou des logements vétustes à réhabiliter et destinés à la location, de déduire sous la forme d’un amortissement une partie de leur investissement. Le dispositif est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Cet amortissement reste fixé à 50 % de la valeur de l’immeuble. Cependant, sa répartition est modifiée. Ainsi, alors que dans le dispositif Robien dit classique, les cinq premières années donnaient lieu à un amortissement de 8 % puis de 2,5 % les quatre années suivantes, avec possibilité de proroger pendant trois ans dans la limite de six ans, dans le cadre du dispositif "Robien recentré" (applicable à partir du 1er septembre 2006), le propriétaire pourra déduire 6 % du prix d’acquisition du logement pendant les sept premières années et 4 % de ce prix les deux années suivantes, soit au total 50 % de la valeur du bien. La possibilité de proroger l’amortissement pour six ans est supprimée.

Bien sûr, le "Robien classique" (avec prorogation de la durée d’amortissement) reste applicable aux constructions antérieures au 31 août 2006.

Il est également créé un "Borloo neuf", pour les investissements dans le secteur intermédiaire (entre le logement type Robien et le logement social).

Ce Borloo également appelé "Borloo populaire" vient compléter le dispositif "Robien recentré" car il concerne des logements neufs donnés en location à titre d’habitation principale dans les secteurs dits intermédiaires.

Celui-ci permet aux contribuables ayant opté pour le "Robien recentré", de pratiquer une déduction spécifique de 30 % et de proroger la déduction au titre de l’amortissement et ce, à la condition que le bien soit donné en location à des conditions de loyer plus faibles que celles du Robien et à des locataires satisfaisant à un certain nombre de conditions de ressources à fixer par décret.

En outre, la location à un ascendant ou à un descendant est interdite.

Enfin, comment ne pas parler du "Borloo ancien", lequel permet aux bailleurs donnant leur logement en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence Nationale de l’Habitat, de bénéficier, pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006, d’une déduction de 30 % ou 40 % selon que la convention est conclue dans le secteur intermédiaire ou social.

Enfin, signalons la disparition du "Besson ancien" et du "Robien social".

Une déduction spécifique est en outre prévue pour la mise en location des logements vacants et ce, pour la période comprise entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007.

Ainsi que nous le voyons, la coexistence de divers régimes (application dans le temps) ou la superposition de certains (cumul du Robien recentré et du Borloo neuf), sans parler de la création d’un Borloo SCPI, constitue toute une jungle dans laquelle l’investisseur devra se plonger (tant pour le suivi de ses investissements antérieurs que pour les investissements nouveaux).

Il devra ensuite se positionner selon qu’il entendra se soumettre ou non à un plafond de ressources du locataire (Borloo neuf) ou simplement un plafond de loyers (Robien recentré) ou des conditions de location moins favorables (Borloo neuf) etc….. Espérons que toutes ces mesures garderont leur caractère incitatif et que leur complexité ne sera pas un frein. A cet égard, comptons sur les professionnels pour bien identifier les accompagnements fiscaux afférents à leurs produits.